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Dieses charmante Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1976 vereint solides Wohnen mit spannenden Nutzungsmöglichkeiten – eine ideale Gelegenheit für Kapitalanleger und Eigennutzer, die mehr als nur ein Dach über dem Kopf suchen. Mit einer großzügigen Wohnfläche von ca. 197 m² auf einem weitläufigen Grundstück von 961 m² präsentiert sich die Immobilie in einem gepflegten Zustand und bietet vielseitige Perspektiven – sei es als renditestarke Kapitalanlage, als Zuhause für eine große Familie oder als Kombination aus beidem. Besonderes Highlight: Eine behördlich genehmigte Nutzung als Monteursunterkunft mit 12 Einzelbetten schafft ein zusätzliches Einnahmepotenzial – ideal für clevere Investoren oder Unternehmer. Alternativ bietet das Haus ausreichend Platz für eine große Familie, die sich ihren Traum vom Eigenheim mit Garten erfüllen möchte – ein Ort zum Leben, Wachsen und Ankommen. Auch wenn vielleicht noch die ein oder andere Renovierung oder Sanierung ansteht – der Aufwand lohnt sich. 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Scheune 50.000,- € Haus zum Ausbau vorbereitet ca. 100.000,- €. Alle Förderungsmittel noch möglich. Hier können Sie Ihre Kreativität ausleben. Ob großes 1-Familienhaus mit viel Platz, geräumiges 2 Familienhaus oder sogar 3 oder 4 Appartements, alles ist noch möglich! Das Haus wurde bereits entkernt, die Wände verputzt und neue, doppelt verglaste Kunststofffenster mit Rollläden eingebaut. Ansonsten können Sie sich verwirklichen. Die Lage der Küche(n) , der Badezimmers oder auch nur der Steckdosen, es liegt in Ihrer Hand. Auf zwei Vollgeschossen verteilen sich 8 Räume, 2 große oder bis zu 4 kleinere mögliche Badezimmer. Das gesamte Haus ist auf einen ebenerdigen Keller gebaut. Besonderheit der große Gewölbekeller. Ebenso eine spätere Teilung in 2 Eigentumswohnungen wäre denkbar. Weitere Ausbaureserven finden Sie in der großen, trockenen Scheune. Auch ein Abriss derselben wäre eventuell möglich. Fordern Sie noch heute unser ausführliches Exposé mit Fotos der Immobilie an. Raumaufteilung Im Hochparterre gibt es laut Gestaltungsvorschlag 2 Appartements mit jeweils 2 Räumen und Badezimmer. Im Obergeschoss ist eine 3 Zimmer Wohnung mit großer Wohnküche, Badezimmer und ein Abstellraum geplant. Weitere Ausbaumöglichkeiten bestehen im Dachgeschoss oder auch in den Nebengebäuden. 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Sie betreten das, seinerzeit in gehobenem Standard erbaute Haus, auf der Südostseite und befinden sich zunächst in einem Windfang, mit genügend Platz für Garderobe und Schuhe. Nach rechts geht es zum raumhoch gefliesten Gäste-WC, nach links gelangen Sie in den ca. 35 m² großen Wohn-/Essbereich, der mit einem Kamin zusätzlich beheizt werden kann und von dem Sie auch in die ca. 8 m² große, hell möblierte Küche gelangen. Über die zentral gelegene Mahagonitreppe mit Stahlunterkonstruktion erreichen Sie die Kelleretage und die oberen Etagen des Hauses. Im Obergeschoss befinden sich zwei weitere Schlaf- und Kinderzimmer und das hell, ebenfalls deckenhoch geflieste Badezimmer. Es ist ausgestattet mit Wanne, Dusche, WC und einem Handwaschbecken. Erd- und Obergeschoss, sowie der Spitzboden sind mit Korkfußboden ausgestattet, der im Frühjahr 2020 im Erdgeschoss, nach einem Wasserschaden erneuert wurde. 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Die EZ 45 liegt ca. 2 km nordwestlich außerhalb der Ortschaft Neuhofen an der Ybbs und liegt zwischen den Grundstücke 9045/1 und 9114 (jeweils Marktgemeinde Neuhofen an der Ybbs- öffentliches Gut-Verkehrsfläche), von denen auch die Erschließung der Liegenschaft erfolgt. Das in der bewertungsgegenständlichen Liegenschaft inneliegende Grundstück 3919 weist eine unregelmäßige Grundrissform mit einem grundbücherlichen Flächenausmaß von 2.646 m² auf und ist weitgehend eben und niveaugleich mit den angrenzenden Grundstücken. Auf dem Grundstück 3919 besteht zum Bewertungsstichtag ein Wohnhaus mit Garage und Nebenräumen. Das Gebäude ist in offener Bauweise errichtet. Das in Massivbauweise errichtete Wohngebäude besteht aus Erdgeschoß und Obergeschoß und ist nicht unterkellert. Das an das Wohngebäude angebaute Garagengebäude besteht aus Erdgeschoß und nicht ausgebautem Dachboden und ist ebenfalls nicht unterkellert. Im Wohnteil sind im Erd- und Obergeschoß Wohnräume mit einer Nutzfläche von gesamt ca. 169 m² Gesamtwohnnutzfläche ausgebaut. Weiters bestehen im Erd- und Obergeschoß unausgebaute, im Rohbauzustand befindliche Räume mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 207 m². Im Erdgeschoß des Wohnhauses befinden sich weiters 1 Heizraum, 1 Holzlager- und Brennmaterialraum und 1 Lagerraum mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 79 m². Im Garagengebäude befindet sich ein Garagenraum mit einer Nutzfläche von ca. 79 m². .Bauweise (gem. Baubeschreibung bzw. soweit augenscheinlich erkennbar): Fundamente (Wohnhaus): Steinfundamente; Fundamente Garage: Betonfundamente; aufgehendes Mauerwerk: Vollziegelmauerwerk; Zwischenwände (Wohnhaus): Düwa Hochlochziegelmauerwerk 12 cm; tragende Wände: Hohlblockmauerwerk 25 cm; Mauerwerk (Garage): Stahlbeton; Decke über EG: Holztramdecke bzw. 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Das Wohn- und Wirtschaftsgebäude befindet sich zum Bewertungsstichtag in einem mäßigen Bau- und Erhaltungszustand, es sind bedeutende Instandsetzungs- und Fertigstellungsmaßnahmen erforderlich. Die Nebenräume im Erdgeschoss verfügen jeweils über einen sehr einfachen, die ausgebauten Wohnräume im Erd- und Obergeschoß verfügen jeweils über einen einfachen bis normalen Ausstattungsstandard, die nicht ausgebauten Räume im Erd- und Obergeschoß befinden sich in einem Rohbauzustand. Auf dem bewertungsgegenständlichen Grundstück 3919 besteht zum Bewertungsstichtag weiters eine Halle mit Flugdach. Die Halle ist an die nordwestliche Seite des Wohnhauses mit Garage und Nebenräumen angebaut. Das Gebäude ist in Beton- und Holzbauweise hergestellt und nicht unterkellert. Der geplante Diesellagerraum ist zum Bewertungsstichtag nicht ausgeführt. In der nach Nordosten offenen Halle ist ein Lagerraum mit einer Nutzfläche von ca. 117 m² untergerbacht. Bauweise (gem. Baubeschreibung bzw. soweit augenscheinlich erkennbar): Fundamente: Streifenfundamente, Einzelfundamente und Fundamentplatte; Außenwände: 26 cm Stahlbetonwand + Lärchenschalung; Dach: Satteldachstuhl mit Pfostenbinder; Dacheindeckung: Dachziegel. AUßenanlagen: Hoffläche: teilweise mit Beton befestigt, teilweise Grünfläche (Wiese); Senkgrube: Stahlbeton unterirdische, Fassungsvermögen 63 m³ gemäß Baubeschreibung; Hausbrunnen: Bohrbrunnen, Tiefe 40 m; Vorplatz Garage: mit Schotter befestigt; Zufahrt (Verkehrsfläche-privat): mit Schotter befestigt; Vorplatz Halle: mit Beton befestigt; unbefestigte Freiflächen: Grünfläche (Wiese) mit geringem Strauch- und Baumbestand; Terrasse: mit Betonpflastersteinen befestigt. 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Die Grundrissgestaltung ist funktional und großzügig, die Wohnungen sind gut belichtet und besonnt. Das Gebäude zeigt sich gepflegt, wobei ein erheblicher Instandsetzungs- und Modernisierungsstau mit Schäden an Wintergarten, Garagen, Heizkörpern und Badinstallationen besteht. Maßnahmen zur Instandhaltung sind laut Wertgutachten mit rund 98.000 € anzusetzen. Am Gebäude finden sich zudem Rissbildungen, Wassereintritte an Dachübergängen, Feuchtigkeitsschäden im Wintergarten, defekte Fenster und Sanitäreinrichtungen sowie abgenutzte Fußbodenbeläge. Der Keller ist massiv, ebenso die Umfassungswände, Decken sind in Hohlkörperbauweise ausgeführt, das Dach ist ein Satteldach mit Pfettendachstuhl und Ziegeldeckung. Ein Anbau im nordöstlichen Bereich ist baulich nicht genehmigt. ### Weitere Gebäude Zum Objekt gehören zwei massiv errichtete Garagen mit Flachdach (Baujahr 1983, Flächen ca. 24,64 m² und 17,04 m²). Eine Garage weist Undichtigkeiten am Flachdach sowie feuchtebedingte Putz- und Farbabplatzungen auf. Nebengebäude: Ein Gartenhäuschen ist vorhanden. ### Grundstück Das bebaute Grundstück umfasst 705 m². Es liegt in Hanglage, ist an zwei Seiten straßenseitig erschlossen und weist einen unregelmäßigen Zuschnitt auf. Die Außenanlagen bestehen aus Hecken, befestigten Zufahrten, Rasen- und Pflanzflächen. Ver- und Entsorgungsanschlüsse sind vorhanden. Das unbebaute Grundstück (Flurstück 4010, 781 m²) liegt straßenseitig, in vergleichbarer Hanglage, annähernd rechteckig geschnitten und ist als Baugrundstück (allgemeines Wohngebiet, II Vollgeschosse, GRZ 0,3, GFZ 0,6) nutzbar. ### Nutzung Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt und nicht vermietet, Mieteinnahmen wurden nicht erzielt. 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